来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。 1问：我想询问西城的房子：我儿子2029年9月上小学，户口不在西城。孩子父亲731前有集体户口，计划在西城买房，预算800万。如果你能参加西城区的小政保，如果你想政保价值最大化，你应该去更好的小学+好的初中（政保单位最好的成绩通常是奋斗+八中，但需要在相应的区域）。我想问一下你推荐买哪个地方。或者我想参加最近合适的现场讲座？ A：1.我不完全理解你的意思r 单位的安全策略。这是否意味着只要在西城有房子，就可以参与选区？或者您必须在目标学区买房并居住才能在该学区只选择一所学校？ 2、如果是第一种，哪个区都无所谓，只要是西城的房子就可以。 800万是可以买到溢价相对较低的东西的，只要看很多房子，计算每间房子的溢价。也就是说，只计算房子的性价比，用总价除以预估租金。成本越低越好。如果价格低于老小区600甚至500，也算不错的选择。如果新建的中型公寓价格在7/800以下，也算不错了。总之，只要不是公寓，有缺陷，越少越好。 3、如果是第二种，那么首选应该是金德跃。尤其由于2029年才入学，学历肯定会比现在宽松，所以最好的学区是首选。另外，看每套公寓时，都会计算租售比，选择该地区性价比最高=溢价率最低的一套。不过，金德跃的保费率偏高，这在金融街是很常见的。 800万能买到保费低的东西并不容易。基本上2000万左右的新房可以做，至少1500万以上。所以我只能四处看看，多看看房子，算账。另外，如果你的目标是八中，也可以选择桃白八中附小，这样可以省去你升初中的后顾之忧。这里的保费率相对较低，并且有很多选择。 4. 稍后我会回复您有关讲座的信息，我我要问一个问题。仅供参考。第二问：请问，我2年前就房产问题咨询过您。现在我们有了一些新的想法，想再请教一下您：我女儿在海淀羊坊店中心小学读四年级，成绩一般，女，均为。该房产为丽泽金星园一套，东南90平，2房，估价480万左右；另一套在西城区大春田村3401，59平米，朝南，2房。 1、今日有买家对3401小区一套房子报价470万，您认为这个价格合理吗？需要尽快卖掉吗？ 2、金星园的房子可以卖吗？两栋房子的资金被合并并重新规划。 3 如果我回到西城小学升初中，我有三个想法：（1）将西城广外的一套两居室换成西城广外的宿舍，资金全部用掉（2）除杭格位于兰桂国际的一居室公寓和西城广外的宿舍。剩余资金为银行融资（3），用于更换 Blues International 的一居室公寓。剩余资金约530万，全部用于更换尽可能高品质的西城学区房，小学生不再送入学区。您有合适的学区推荐吗？如果回西城读初中比较合适，这三种想法哪个更合理呢？我期待您的回复。 A: 1.具体价格我不知道，只有当地代理机构知道。不过3401小区60平米的租金应该在7000左右，所以470万的租售比是670。目前学区老小区的平均租售比是600-700，所以这个报价是在合理范围内的。如果你想尽快购买的话可能的。如果您确定不需要学位并且不会住在那里，那就买吧。否则，租金会很低，而且明年入学人数下降后，你还要承担维持溢价的风险。但年底一般是交易淡季，价格偏低。不过，大多数年份在立春到报名前都会有小阳春，至少交易量有所增加，所以不用太担心。 2、金星园，这套公寓的租售比和3401差不多，7000左右就可以租到了吧？这是有道理的。各方面都表现一般，并没有从LIZE理念中得到多少好处。是否出售取决于是否有更好的替代选择。如果还有剩余优势的改良房，就一起交换。如果没有，请暂时保留它们。你仍然不会遭受任何损失。 3.学区的选择是主观性强，不方便外人提出建议。但说实话，如果你在海淀的成绩在平均水平以上，那么当你回到西城时，你也会在平均水平之上。即使被送到名校，也很难成为尖子生。但毕竟这是跨区转学，而且对象是学区排名以下的广州外国语学校。如果我被送到一所不好的学校怎么办？还不如脚踏实地留在海淀。 4.考虑改用Sunco Blues。显然，丽泽概念从中受益，但受益的是所有提前买房的业主。你现在购买的至少价格不低，溢价率恐怕在10%以上。我认为这部分成本短期内很难用租金来抵消。所以如果你买了，就要做好准备。如果运气好的话，它会再次流行起来。房价和租金同时大幅上涨，或租金上涨s 本身正在迅速增加。也会好的。但如果运气不太好，就必须等待，还有站着的可能。我们来算一笔帐吧。购买前计算清楚。如何利用这种情况取决于你。使用学位后尽量不要长时间触摸它。目前的溢价还不低。 5. 换一套蓝调的卧室公寓，你想要什么？租金收益率至少不高，价格走势可能偏弱，但溢价率不低。所以这种面积的一居室一般建议自住，因为面积大而且舒适，其他方面没有什么优势。是否购买理财取决于自己的渠道。如果能找到一个回报高且稳定的就适合了。我也会去找找。目前，五大银行五年期存款利率最高为1.5%，国债利率为1.7%。与此同时，北京的平均租金收益率为1.8%，老破晓的平均租金收益率超过2.0%，最高达到2.5%。和你自己比较一下。 6、优质西城学区住房+尽量住在学区内。如果你家里有政治保险那就没问题了。如果没有，如何保证？四年级，也就是2021年入学的学生，也是高峰期。当年，西城区小学生升为2.2万人，2023年峰值为2.5万人，而明年预计仅为1.5万人。也就是说，无论你在哪个学区买房，无论你是五年级还是小学转初中，高峰时段你都会在同一个班级。如果没有政治保障且成绩高于平均分，则不能参加招聘。如何确保这一点？我不敢推荐。谁敢承担这个责任？ 7. 在总之，我并不是说回西城和跨区是否合适，而且我没有看到这三个地方有什么明显的优势，所以我只能列出这些情况供参考。仅供参考。三问：请问，我们又在看房子。哈哈哈，我们咨询了22年。幸好我们没有买。到目前为止，房价已经下跌。 1️⃣宝宝现在一岁半了，户口在海淀集体，所以入学前必须先买房。预算750-800，付款350-400即可。如果你想搬进三居室，并且希望学校至少是顶级学校，你推荐朝阳、通州还是亦庄经开？目前，这三个地区正在接受审查。 2️⃣目前环境下，您推荐亚新房还是新房？新买的房子是不是总有各种装修问题？互相说？现在买房，你觉得应该考虑一下未来更换情况。那么，在这个预算中我们能买得起的房产中，哪些更能抵抗价格下跌，是新房还是次新房？ 3️⃣目前看到的新楼盘，我觉得都不错：亦庄润福、通州朝堂澜悦。朝堂的门槛很低。我担心如果以后更换的话，价格会被这些便宜的房产拉低。有代理商推荐朝阳一号。您能粗略地概述一下这三个属性的缺陷吗？我有一个朋友两年前买了新房子。他说，房子送人时，房主压低价格出售房子。他建议，如果我不着急的话，现在还不是选房的好时机，我可以等到开盘再买房和腾出房子。那么，如果我不着急的话，现在应该尽量不要去碰期房吧？ A：1.如果只看教育，应该是朝阳。这是一个要点问题。而且，你的要求是“至少平均e”，而北京通州亦庄学校“至少一般”，和朝阳不是一个水平。2、注重自言自语，找新房，不管是什么，都比二手房好。我们注重保值，主要用二手产品，价格和质量都经过市场检验。换句话来说，如果你决定住很久，就买新的，租的，或者想过几天换就买二手的。买车也一样，如果是租滴滴的，或者开两年的，买二手的，就可以在各种网上平台上找验房师，装修一下就可以了，所以哪个弹性大，就看租销比，哪个弹性大一些。让我们算一算。今天的MES折扣很大，成为二手房后可以承受下跌。 3、我对新房不熟悉，不方便评论。我不会有麻烦的。找中介或者渠道商，他们卖房比较专业。但是嘿，你不喜欢这个学区吗？这三个中哪一个可以被认为是最好的？此外，房地产的价值至少在很大程度上是由位置决定的。位置好的话，没有中介推荐，根本就拿不到。 4、如果开盘后买入并回调，可以试试看运气。当你能看到现房时，一定要尝试购买它。不要太迷信我们开发商的承诺，尤其是那些没有写在合同里的承诺。我们仍然不相信自己。仅供参考测试。 Q4：我单位的政策是必须在目标学区买房，但没有必须是相应学校的房子。只要是区内的房子，就可以去区内好的小学和初中。婚姻我有两个想法。第一个是在西单小学买房。孩子就读西单小学+实验中学，不使用政治保险。优点是大人和孩子可以在附近工作和上学。缺点是房子贵但困难。这些都是没有电梯的老房子。您可能需要增加预算，因为孩子们就读于贫困小学。第二，买广东外国语学校，以后有政策保障，比如北京小广东外国语学校+中粤第四外国语学校。优点是房子较新、较便宜，但可以最大限度地发挥政治保险的红利。我想问一下您的opi上这两个选项中的哪一个尼翁更好。另外，单纯从学校教学质量的角度来看，西单小学+实验中学和北晓光外国语学校+四中、广东外国语学校这两个留学选择哪个更好呢？ A: 1. 仅从学校开始，是西单+实验。北晓光外国语学校确实不错，但达不到第一梯队，没有明显的优势。第四中学在我们学校的初中里实力不是很强。广州外国语学校只能说进步很快，但目前为止排名还不是很高。但问题是，如果不使用政治保险，如何保证孩子去正规学校上学呢？尤其是从小学升初中。西单小学不是100%直接升职，而是80%从八中晋升实验升埃韦尔。没有政治安全，我们如何保证这一点？即使参与政治保护（小政治保护）也可能不是100%，如果不使用就只能靠运气了。 2.另外，西城不是朝阳。朝阳的主流是只关注学校，弱化小区。但在西城，学校偏重的区域普遍比单一学校规模更大。尤其是如果不需要政治安全，谁能保证运气呢？ 3.另外，我还是不太明白。既然可以买金融街的房子，为什么不能参与政治保障呢？如果您有可靠的计划，请尽可能使用它。在教育方面，你不能输。 4. 然后是房子。贵不贵是一个绝对的问题。这只是取决于父母的预算。但其背后的保费率和保值性却是相对的问题。便宜的房子不一定有低溢价m率和性价比高，也不能很好地保值。比如说饭店里的红烧肉和黄瓜。红烧肉的功效不一定比黄瓜多，促销时的折扣也不一定比黄瓜多。毕竟，您的家人将于 2029 年入学，这还有几年的时间。 2023 年对应的儿童数量也比 2020 年对应的儿童数量要少。因此，适当考虑股票溢价的绝对和相对方面更为谨慎。当然，房子是用来住的，学区房是用来学习的。其余的都是产品，可以稍后列出并考虑。 5.如果我想建议什么，你应该先看看你更看重哪一方面，对吗？如果你看重学区，那绝对是金融街。如果你看重住房，或者你认为住房比较平衡，那就是广州外国语学校。另外，如果你想两者兼得，在金融街寻找保费较低的一间。有两种方法：一是花更多的钱购买总价更高的房产，二是花更多的精力看房产和固定mga账户。广州外国语大学也可以做同样的事情。仅供参考。五问：请问您用租金作为房价的最终支撑有错吗？即使北京的房租可以收2%，也还是不够收支平衡，因为要租房就得换房，100平米的房子至少要花20万元，而且还要再等10年，每年2万元。我们可以收取多少租金？一年5000元，顶上就是6万元，但扣除装修费2万元，物业费、取暖费1万元，还有3万元。代理至少会提一个月的钱，如果再空一个月，就剩下2万元了。根据o你，5千可以租的房子价值300万，租金回报率只有0.66%。房屋最大部分的损失尚未计算。它应该被视为隐性成本。虽然按70年1.4%计算，但已经不盈利了。如果以后征收房产税，这套公寓就亏本了。因此，租金收入必须达到5%以上才有意义。这就是国际惯例的真实情况。答：1.你的计算没有意义。装修成本太高了。也就是说，如果是自住房，100平米花20万平米也很正常。如果包括家具和电器，它仍然很小。但如果买了又想租的话，20万块钱，5万块钱就是一大把了，单纯装修出租屋也花不了多少钱。而如果地板是瓷砖的话，20多年都不需要重新安装，而且地板通常是已经有十几年了，所以每年的成本并不高。 2、其他的事情我不会和你争论，但是你应该考虑一下，而且成本也不会太高。别说太多了。这并不是很有趣。我们有一套房子出租，业主都知道我们能赚多少钱。 3. 不管怎样，我认为目前北京的平均收益率是1.8%。不管你相信与否，这取决于你认为它的成本效益如何。您可以购买公寓并尝试成为房东。纸上谈兵毫无意义。至于房产税，我们需要了解这一点。从理论上来说，第一阶段很难将房产税转嫁到租户身上，但随着时间的推移，肯定会转嫁到的。这叫“法律无效法”，或者说有规则、有对策，但最终买单的还是用户。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果您对房产有任何疑问，你可以问我。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 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